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宏盛建業(yè)投資集團有限公司副總裁 毛忠華
當開發(fā)商因資金鏈斷裂而陷入債務危機時，其名下的在建工程往往會成為債權人查封和變賣的主要標的。然而，在建工程涉及復雜的法律關系和程序要求,拍賣操作并非一蹴而就。本文從在建工程的權屬狀態(tài)、辦證情況、評估方法等多個角度出發(fā),剖析了在建工程拍賣的實務操作,并探討了債務人破產情形下的處理流程。
一、在建工程的權屬狀態(tài)
在對在建工程進行拍賣處置之前,需要全面調查該在建工程的權屬狀態(tài),包括是否存在出賣、抵押等情形。若在建工程已與他人簽訂有效買賣合同,且買受人已支付合同總價款50%以上且無其他住房,則該在建工程的所有權可以排除執(zhí)行。同時,未辦理不動產首次登記的在建工程,其國有土地使用權與地上建筑物的抵押權是分開的,需要分別考慮兩者在執(zhí)行程序中的處置方式。
二、在建工程的辦證狀態(tài)
除了權屬狀態(tài),在建工程的辦證情況也直接影響其是否能夠順利辦理不動產首次登記,進而影響其拍賣的成交率。因此,法院和評估師在查封、評估在建工程時,需要調查該工程是否已經取得土地規(guī)劃證、項目備案證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等前置手續(xù),并核查其是否已經完成竣工驗收備案、取得房屋預售許可證等。
三、在建工程的評估方法
對于未完工、未竣工驗收的在建工程,其存在一定瑕疵,后續(xù)建設施工、辦證及相關費用稅金需由買受人或接受以物抵債的申請人承擔。因此,在進行司法評估時,應當充分考慮轉讓稅費、重復投入的成本費用、開發(fā)期限延長等因素,并采用適當?shù)脑u估方法。
根據(jù)《涉執(zhí)房地產處置司法評估指導意見(試行)》的規(guī)定,如果評估對象為在建工程且可以獨立續(xù)建的,則采用假設開發(fā)法評估時,應當選擇被迫轉讓開發(fā)前提,充分考慮上述各項因素;采用成本法評估時,也應當充分考慮被迫轉讓、各類折舊等因素所導致的價值減損。如果評估對象為未竣工交付的預購商品房,則可參照類似預售商品房或存量房的價格進行評估,并考慮查封、可能延期交付等風險因素所導致的評估對象價值減損。
四、在建工程的拍賣程序
由于在建工程存在瑕疵,法院在進行以物抵債裁定和拍賣公告時,需要明確提示:賣標的物以現(xiàn)狀為準,屬在建工程,請意向購買人實地查看,慎重決策。后續(xù)建設、辦證、出入通道問題及費用(包括稅費)由買受人競拍成功后自行解決,參與競買視為接受現(xiàn)狀及瑕疵,法院對此不再負責,僅保證現(xiàn)狀交付。
五、開發(fā)商資不抵債的破產程序
在多數(shù)情況下,開發(fā)商資不抵債時往往不愿意配合辦理相應竣工驗收及不動產登記手續(xù),這將直接影響在建工程的變現(xiàn)能力。此時,債權人可以申請開發(fā)商破產重整或破產清算,由法院指定破產管理人接手管理開發(fā)商資產。在破產重整階段,管理人有權代表開發(fā)商組織竣工驗收手續(xù)的辦理,并以此辦理不動產權首次登記,從而為后續(xù)資產變現(xiàn)提供便利。
具體的破產程序包括:(1)債權人向開發(fā)商所在地法院申請重整或破產清算;(2)法院指定管理人,管理人墊付案件受理費用;(3)管理人報酬根據(jù)最終清償財產價值總額的一定比例計算;(4)破產程序周期一般需要一年以上;(5)破產案件受理費根據(jù)破產財產總額計算,最高不超過30萬元。
六、政策建議
針對在建工程拍賣和開發(fā)商破產的實務難題,筆者提出以下幾點政策建議:
1.建立在建工程拍賣操作的統(tǒng)一規(guī)范。目前對于在建工程的權屬狀態(tài)調查、評估方法選擇、拍賣公告內容等環(huán)節(jié)缺乏明確的指導性規(guī)范,不利于操作的一致性和可預期性。
2.簡化在建工程辦證流程。在建工程涉及復雜的審批環(huán)節(jié),給破產管理人后續(xù)接手帶來很大困難。可考慮為破產程序下的在建工程開辟綠色通道,在確保規(guī)范審查的前提下簡化手續(xù)辦理。
3.制定在建工程拍賣的稅費減免政策。目前拍賣在建工程需要承擔重復的稅費和建設成本,不利于吸引投資者參與。可考慮為拍賣在建工程設置稅費減免或緩繳機制。
4.鼓勵社會資本參與在建工程拍賣。拍賣在建工程往往投資門檻較高,可以通過扶持基金、債權入股等方式,為社會資本提供渠道和保障,提高在建工程的成交率。
總之,在建工程拍賣和開發(fā)商破產問題不容忽視,需要立足實務操作,完善相關制度和政策,為房地產市場的良性運轉注入活力。
